Право на строеж на фотоволтаици – учредяване и погасяване
Изграждането на фотоволтаична инсталация съгласно българското законодателство се третира като строителство, поради което желаещите е необходимо да притежаващ вещно право върху имота, където ще изграждат фотоволтаичната инсталация.
Вещните права се доказват чрез документ за собственост или учредено ограничено вещно право, каквото е правото на строеж. Съгласно българското законодателство отстъпено право на строеж се учредява под формата на нотариален акт за отстъпено право на строеж, което се изповяда пред нотариус.
Когато искате да построите сграда в чужд имот или когато сте съсобственик на недвижим имот, в който сам или с другите съсобственици искате да постоите сграда в него, следва да имате право на строеж. В този случай за вас възникват въпроси, като какво представлява правото на строеж, как се учредява, как се упражнява, кога се погасява по давност, кога ставате собственик на вече новопостроената сграда в чуждия имот и други?
Право на строеж:
Правото на строеж е ограничено вещно право, произтичащо от правото на собственост, по силата на което собственикът на земята отстъпва на трето лице правото да построи сграда в неговия имот и да стане изключителен собственик на същата.
Правото на строеж е изключение от общото правило, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея. Често може да чуете вместо право на строеж да се говори за суперфиция, което е термин от римското право.
Предмет на правото на строеж може да бъде и строеж под повърхността на земята. Право на строеж може да се учредява и за надстрояване и пристрояване на вече съществуваща сграда.
Собственост върху сграда, построена въз основа на учредено право на строеж, може да възникне само ако тя бъде обособена самостоятелен обект според изискванията на съответните строителни норми.
Съгласно чл. 181, ал. 1 и 2 ЗУТ правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. От това следва, че докато сградата не е построена до етап груб строеж имаме само право на строеж.
В момента в който сградата бъде завършена на етап груб строеж вече имаме самостоятелна сграда, която е собственост на притежателя на правото на строеж и последният може да извършва вещноправни сделки с нея (или самостоятелни обекти в нея).
Законната дефиниция на понятието “груб строеж” е дадено в § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби от ЗУТ, съгласно което това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. Дотогава строежът представлява незавършена сграда, която е прикрепена към земята, но не е отделен обект на собственост и правото на строеж все още не е упражнено.
Собственикът на сградата може да ползва и земята, върху която същата е построена, но само доколкото това е необходимо за използването й според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Когато правото на собственост върху постройка е установено със срок, след изтичането на срока собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята.
Собственикът на сградата може да я продаде на трето лице при съответно приложение на правилата продажба на дял от съсобствен имот. Ако новопостроената сграда по някаква причина погине, разруши се, собственика има право да я построи наново, освен ако в акта за учредяване на право на строеж е предвидено друго.
Учредяване на право на строеж:
Съгласно разпоредбата на чл. 18 от ЗЗД Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.
Съответно следва, че право на строеж се учредява с договор, който се сключва под формата на нотариален акт, като важат всички изисквания, които са приложими и в нотариалното производство, както например и при договор за покупко-продажба на недвижим момент.
Масовият случай е договори за учредяване на право на строеж да се сключват между собственик/съсобственици на земята и строител, като последният поема задължението да построи сграда, като част от самостоятелните обекти в нея остават в собственост на собственика/собствениците, а друга част стават собственост на строителя.
В не малко случай обаче при изпълнението на тези договори възникват много проблеми най-често свързани със забава от страна на строите да построи сградата в договорените срокове. В този случай, при неизпълнение на задължението за изграждане на сградата в уговорения срок, собственикът на земята може да развали договора по съдебен ред.
Друго самостоятелно основание за прекратяване на правото на строеж е погасяването му по давност.
Погасяване по давност на право на строеж:
Съгласно чл. 67, ал. 1 от ЗС, правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.
Съществуваше противоречива съдебна практика във връзка с разбирането, какво означа „да се упражни право на строеж“. Разрешение беше дадено с Тълкувателно решение на ВКС, съгласно което упражняване право на строеж означа сградата да бъде построена до етап груб строеж.
От това следва, че правото на строеж се погасява по давност, ако притежателят му в рамките на 5 години не построи сградата до етап на груб строеж.
Следва да се има предвид и че разрешението за строеж губи действието си, ако в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството или в продължение на пет години не е завършен грубият строеж, освен ако не бъде презаверено в едногодишен срок.
Със същото тълкувателно решение беше даден и отговор на въпроса от кой момент започва да тече давностният срок, а именно:
„Давностният срок по чл. 67 ЗС започва да тече от момента, в който договорът за учредяването му породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния. Ако собствениците на земята недобросъвестно са създали пречки за реализирането на правото на строеж , те не могат да се ползват от своята недобросъвестност.”
Собственикът на земята може, без да разваля договора, направо да се позове на давността като предяви иск за собственост срещу лицето, на което е отстъпил правото на строеж, ако в петгодишния срок от учредяването му, сградата не е завършена до покрив.
При уважаването на иска правото на строеж като погасено по давност ще се върне в патримониума на собственика на земята и той ще придобие и подобренията върху нея – изградените обекти или етажи, а строителят ще има права като добросъвестен владелец, защото е придобил правото на строеж на валидно законно основание.
Следва да имате предвид, че проблемите свързани с правото на строеж са сложни и всеки конкретен случай изисква индивидуален подход и задълбочено запознаване с правните и фактическите обстоятелства. Поради това ви препоръчваме преди да вземете решение да използвате услугите на адвокат вещно право.
